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公募REITs市場(chǎng)近期頻現(xiàn)積極信號(hào)，繼原始權(quán)益人接連增持后，基金管理人也親自“下場(chǎng)”自購(gòu)。華夏基金9日晚間公告稱(chēng)，公司將以不超過(guò)3000萬(wàn)元固有資金投資華夏中國(guó)交建REIT，并持有不少于6個(gè)月，這也是首家基金管理人自購(gòu)旗下公募REITs的案例。

就在上日，中信建投基金也發(fā)布“中信建投國(guó)家電投新能源REIT”原始權(quán)益人之一致行動(dòng)人增持基金份額計(jì)劃的公告，這是該項(xiàng)目在上市一個(gè)多月來(lái)的第二次被增持消息，就在4月28日，原始權(quán)益人國(guó)家電投集團(tuán)江蘇電力有限公司曾表示計(jì)劃增持基金份額不超過(guò)3,200萬(wàn)份，占已發(fā)行基金總份額的4.00%。

事實(shí)上，在近期REITs二級(jí)市場(chǎng)回調(diào)背景下，就有多只產(chǎn)品公告增持或自購(gòu)，包括華夏中國(guó)交建REIT和中信建投國(guó)家電投新能源REIT。另外，2022年12月，華夏中國(guó)交建REIT原始權(quán)益人（及一致行動(dòng)人）也經(jīng)歷過(guò)增持。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已發(fā)行上市產(chǎn)權(quán)類(lèi)公募REITs共16單，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)公募REITs共11單。經(jīng)統(tǒng)計(jì)對(duì)比各項(xiàng)目截至歷年發(fā)布年報(bào)二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)漲跌幅與可供分配金額完成率發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)類(lèi)可供分配完成率對(duì)其二級(jí)市場(chǎng)漲跌幅沒(méi)有顯著影響，而經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)則具有較大影響。

對(duì)于近期REITs市場(chǎng)的連續(xù)回調(diào)，匯成基金研究中心研報(bào)指出，一是由于市場(chǎng)能得到的REITs基金底層資產(chǎn)一手公開(kāi)信息較少，資產(chǎn)評(píng)估相對(duì)困難，因此分紅率成為評(píng)估投資價(jià)值的重要準(zhǔn)繩。據(jù)REITs基金已披露的年報(bào)，近40%的盈利完成率不足100%，表現(xiàn)較弱，將影響分紅率，由此引發(fā)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格大跌。二是供給相對(duì)稀缺，導(dǎo)致上市初期部分REITs產(chǎn)品估值偏高。

“一方面，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)打新報(bào)告貼近上沿；另一方面，流通盤(pán)占比過(guò)低，也約束了二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能。”匯成基金觀點(diǎn)稱(chēng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，產(chǎn)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)其所擁有的“產(chǎn)權(quán)”屬性?xún)r(jià)值在基金的價(jià)值中占據(jù)主導(dǎo)地位，而可供分配金額的完成情況則相對(duì)影響較小。相反，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs的主要收益來(lái)源即是經(jīng)營(yíng)期內(nèi)每年的可供分配收益，因此該指標(biāo)的完成率將顯著影響基金價(jià)格在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

隨著資產(chǎn)類(lèi)型不斷拓展，公募REITs行業(yè)難免逐漸分化。中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部副總經(jīng)理張為認(rèn)為，一方面，產(chǎn)品豐富度將不斷提升，不同資產(chǎn)類(lèi)型的收益特征不同，同一資產(chǎn)類(lèi)型由于項(xiàng)目所在地、機(jī)構(gòu)管理能力等不同，收益表現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)分化；另一方面，基金管理人也會(huì)出現(xiàn)分化，市場(chǎng)將逐漸出現(xiàn)頭部公募REITs公司。

整體來(lái)說(shuō)，相較于傳統(tǒng)的股權(quán)類(lèi)投資標(biāo)的，公募REITs的底層資產(chǎn)通常為運(yùn)營(yíng)較為成熟的、具備長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，每年可以為投資者帶來(lái)穩(wěn)定且可觀的分紅。根據(jù)相關(guān)指引要求，公募REITs需要每年將基礎(chǔ)設(shè)施基金90%以上可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，因此公募REITs作為長(zhǎng)期投資標(biāo)的，在傳統(tǒng)股、債投資產(chǎn)品的基礎(chǔ)上可以豐富投資者大類(lèi)資產(chǎn)配置，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，提高整體收益穩(wěn)定性，具有長(zhǎng)期投資價(jià)值。