近期，多家原始權(quán)益人啟動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)工作引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行宏觀條件及政策要素均已齊備，REITs底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的擴(kuò)容增類將為市場(chǎng)發(fā)展注入新的動(dòng)力。

擴(kuò)容增類正逢其時(shí)

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今年以來(lái)，國(guó)家發(fā)展改革委、證監(jiān)會(huì)等紛紛圍繞消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出密集發(fā)聲，旨在從多維度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)公募REITs發(fā)行。

3月，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，提出“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”“優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。

7月中旬，商務(wù)部等13個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)家居消費(fèi)若干措施的通知》，明確提出“支持符合條件的家居賣場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。

7月下旬，證監(jiān)會(huì)在召開(kāi)2023年系統(tǒng)年中工作座談會(huì)時(shí)指出，要“抓緊推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新類型公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）項(xiàng)目落地”。

據(jù)記者了解，在政策支持下，當(dāng)前全國(guó)各地消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持有企業(yè)發(fā)行REITs的熱情明顯提升。

上海百聯(lián)集團(tuán)此前就發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行工作的公告》，表示將以上海又一城購(gòu)物中心項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行公募REITs。

無(wú)獨(dú)有偶，天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司亦發(fā)布了《關(guān)于籌劃開(kāi)展消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的提示性公告》，擬以下屬公司持有的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)發(fā)行公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。

據(jù)中信證券研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月20日，北京恒盛華星投資管理有限公司、山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司、上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司、天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司等多家原始權(quán)益人均啟動(dòng)了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的儲(chǔ)備或申報(bào)工作。

毫無(wú)疑問(wèn)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，有利于原始權(quán)益人打造消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的“投、融、建、管、退”完整閉環(huán)，真正實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)物業(yè)的自我循環(huán)和良性發(fā)展，并通過(guò)資產(chǎn)退出端對(duì)接資本市場(chǎng)，以退定投，反饋價(jià)值信息至前期物業(yè)資產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)資產(chǎn)的全周期管理具有重要意義。

“不僅如此，對(duì)于原始權(quán)益人來(lái)說(shuō)，發(fā)行公募REITs也有利于公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和盈利模式多樣化，探索公司第二增長(zhǎng)曲線。”一位基金管理人向記者表示。

潛在盤(pán)活空間巨大

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施涵蓋了百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等諸多細(xì)分方向。國(guó)內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)物業(yè)的存量規(guī)模龐大，價(jià)值有待開(kāi)發(fā)。

就百貨購(gòu)物中心板塊來(lái)看，其已經(jīng)由快速發(fā)展期步入成熟期，商業(yè)物業(yè)存量面積龐大，行業(yè)增長(zhǎng)邏輯正轉(zhuǎn)變?yōu)楦幼⒅卮媪棵娣e的深度運(yùn)營(yíng)。

有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，中國(guó)購(gòu)物中心的存量項(xiàng)目達(dá)5685個(gè)，體量接近5億平方米，潛在盤(pán)活空間巨大。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)板塊，當(dāng)前高層級(jí)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)往往具備超市不具備的廣泛區(qū)域輻射力，是其他零售點(diǎn)的供應(yīng)源，也是特殊時(shí)期保證基本民生需求的關(guān)鍵供應(yīng)源。不過(guò)，作為一種創(chuàng)新型的金融產(chǎn)品，目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)和發(fā)行機(jī)構(gòu)對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的質(zhì)地與規(guī)模要求較為嚴(yán)格，考慮到大部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)依舊存在冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不足、產(chǎn)銷能力不匹配、區(qū)域分布不均衡等問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該板塊REITs的發(fā)行尚需時(shí)間培育。

哪類資產(chǎn)能飲得“頭啖湯”？“個(gè)人認(rèn)為，位于一線城市核心商圈，接近滿租的項(xiàng)目獲批可能性理應(yīng)更高。”上述基金管理人直言，“就目前來(lái)看，購(gòu)物中心似乎更受市場(chǎng)‘偏愛(ài)’，最主要的原因是項(xiàng)目普遍估值較高，前期沉淀的資金也較多，在行業(yè)流動(dòng)性趨緊的當(dāng)下，退出套現(xiàn)的訴求最強(qiáng)、效果最好。”

站在原始權(quán)益人的角度，對(duì)于有意參與消費(fèi)類REITs申報(bào)的企業(yè)，可由以下維度著手，篩選底層資產(chǎn)——即位于高能級(jí)城市；運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)時(shí)間三年以上；不含住宅、公寓、酒店、寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)；收益良好，出租率較高，收繳情況較好；項(xiàng)目公司單獨(dú)持有，且無(wú)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，或資產(chǎn)剝離可行的資產(chǎn)。

“需指出，亞太成熟市場(chǎng)均在宏觀經(jīng)濟(jì)下行階段推出REITs，并將其作為盤(pán)活存量資產(chǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)和提振經(jīng)濟(jì)的重要舉措，且均以模式成熟、存量豐富的商業(yè)REITs作為首發(fā)業(yè)態(tài)。”中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師兼建筑首席分析師竺勁指出，“眼下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的宏觀條件及政策要素均已齊備，我們認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs蓄勢(shì)待發(fā)，其將助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和多樣化經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。”

短期調(diào)整無(wú)礙布局

可以看到，自年內(nèi)低點(diǎn)反彈后，近期公募REITs市場(chǎng)再度陷入震蕩格局，最近兩周的市場(chǎng)交投活躍度有所回落。

究其原因，考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)呈弱復(fù)蘇狀態(tài)，則部分REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的修復(fù)節(jié)奏依舊面臨擾動(dòng)。

“我們預(yù)計(jì)，REITs市場(chǎng)短期內(nèi)仍將繼續(xù)呈現(xiàn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)，各板塊和各標(biāo)的之間的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)或進(jìn)一步分化。”中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明稱，“當(dāng)然，對(duì)于后市表現(xiàn)，投資者亦不必過(guò)于擔(dān)憂。近期政策層加強(qiáng)了與各市場(chǎng)參與方的溝通，中長(zhǎng)期維度下，一級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)容、各類增量資金逐步進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)都值得期待。由此，我們建議各機(jī)構(gòu)繼續(xù)兼顧一級(jí)與二級(jí)的布局機(jī)會(huì)，可重點(diǎn)關(guān)注抗周期性較強(qiáng)的品種。”

根據(jù)相關(guān)研究預(yù)測(cè)，如果消費(fèi)類REITs能在2023年度實(shí)現(xiàn)零的突破，預(yù)計(jì)2023年度公募REITs的發(fā)行規(guī)模將與2022年度相當(dāng)，到2023年末公募REITs的總發(fā)行規(guī)模可達(dá)1200億元左右。