在過去的十月份，樓市下行趨勢(shì)仍在持續(xù)，70個(gè)大中城市中，二手房?jī)r(jià)環(huán)比持平或上漲的城市僅8個(gè)。一線城市中，僅北京二手房?jī)r(jià)環(huán)比微漲0.1%，而上海、廣州、深圳的二手房?jī)r(jià)環(huán)比都在下降，上海也放慢了腳步。

作為首都城市、全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整的標(biāo)桿，北京在今年的市場(chǎng)調(diào)整潮中保持住了韌性，房?jī)r(jià)及住宅成交量未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。隨著個(gè)稅退減優(yōu)惠、“帶押過戶”等利好政策落地，北京市場(chǎng)溫度也有所提高，許多改善換房的業(yè)主有意借此入場(chǎng)。

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值得注意的是，全國(guó)樓市大環(huán)境，對(duì)北京市場(chǎng)同樣有影響，這表現(xiàn)為剛需客群加杠桿入場(chǎng)的心態(tài)減弱、改善客群置換速度變慢、二手房市場(chǎng)掛牌量提升、整體市場(chǎng)有所降速。也有早些年上車的業(yè)主，基于對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的判斷，決定套現(xiàn)離場(chǎng)。

一位在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期從事高端住宅交易的中介稱，現(xiàn)在市場(chǎng)上剛需客群比較謹(jǐn)慎，因?yàn)榇蠹覍?duì)未來收入沒有信心，不敢大力做杠桿。

二手房掛牌量提升

近段時(shí)間以來，一線城市樓市明顯分化，深圳、廣州房?jī)r(jià)微跌，北京、上海則上漲扛鼎。但在過去的十月份，上海在二手房市場(chǎng)也“掉隊(duì)”了，僅北京房?jī)r(jià)環(huán)比微漲0.1%。雖然保住正增長(zhǎng)，但與上個(gè)月0.4%的漲幅相比，還是有所降速。

與房?jī)r(jià)漲幅放緩一同出現(xiàn)的，還有二手房掛牌量提升。多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)線上數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌量已突破10萬套關(guān)口，其中鏈家網(wǎng)對(duì)外端口顯示掛牌數(shù)量為101767套，也有市場(chǎng)聲音稱其后臺(tái)數(shù)據(jù)更多，整體大約有13套左右。

二手房掛牌量超十萬套，一般被認(rèn)為該城市整體房源庫(kù)存量較大，目前除北京外，杭州、重慶、天津、成都、沈陽(yáng)、南京、蘇州、西安等超十個(gè)城市二手房掛牌量均超十萬套。

近年來，北京鏈家二手房掛牌量多在9萬～10萬套左右，也有年份如2020年曾出現(xiàn)掛牌量增多的情況。今年其掛牌量再受關(guān)注，背后原因?yàn)楹危渴鞘苷呃么碳?、置換需求增多，還是業(yè)主基于悲觀判斷套現(xiàn)離場(chǎng)？

在目前行業(yè)主流觀點(diǎn)中，一個(gè)重要原因是：“帶押過戶”和個(gè)稅免退等支持政策提升了市場(chǎng)活躍度，部分改善型需求業(yè)主積極入市，導(dǎo)致掛牌量有所增加。

日前，中國(guó)財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布新政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

一直以來，除了房產(chǎn)證或契稅完稅證明滿5年等“滿五唯一”的房源，北京二手房交易遵循賣房征收差價(jià)20%、或全額1%的個(gè)稅政策。新政的出臺(tái)，使得那些房子非“滿五唯一”的業(yè)主，也有意掛牌出售、賣一買一，因此導(dǎo)致市場(chǎng)上掛牌房源增多。

此外，北京還出臺(tái)了“帶押過戶”政策，即賣方無需結(jié)清二手房原有按揭（抵押）貸款，也可辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記，并同步完成買家按揭貸款的抵押登記。這些政策，本質(zhì)上都激發(fā)了改善需求的入場(chǎng)節(jié)奏，二手房掛牌量增多是換房需求下的自然結(jié)果。

據(jù)當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介稱，北京市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定，不會(huì)有大幅變動(dòng)，最近出臺(tái)一系列利好政策，讓一部分客戶選擇這時(shí)置換改善，目前三居室是熱點(diǎn)成交戶型。

值得注意的是，也有部分業(yè)主并非基于換房需求，而是純粹套現(xiàn)“離場(chǎng)”。在貝殼平臺(tái)上，近七天北京新上了3214套房源，其中很多都是總價(jià)超千萬的高端住宅。比如朝陽(yáng)區(qū)一套總價(jià)2360萬元的房源，11月10日掛牌以來已經(jīng)有五次帶看。

經(jīng)手該房源交易的中介告訴記者，最近市場(chǎng)上掛牌房源增多，主要都是因?yàn)閾Q房需求，但這套房的業(yè)主是為了變現(xiàn)。“房子是2001年建設(shè)的，業(yè)主屬于一手業(yè)主、入手價(jià)格比較低，剛開始掛牌價(jià)報(bào)2550萬，我們基于市場(chǎng)形勢(shì)把價(jià)格談低了些。”

除了置換、套現(xiàn)的業(yè)主，一些購(gòu)房者在新房與二手房的抉擇中，選擇了前者，這也導(dǎo)致二手房庫(kù)存量增加。上述中介稱，掛牌量提升并非全因業(yè)主預(yù)期不好，另一重要原因是，近幾個(gè)月北京新房項(xiàng)目大量入市，很多購(gòu)房者買了新房，二手房去化也隨之降低。

市場(chǎng)交易速度變慢

雖然二手房掛牌量逐步上揚(yáng)，但放眼全國(guó)樓市，北京依然是最穩(wěn)健的選手之一。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，6月以來，北京二手房成交規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，且在9月同比實(shí)現(xiàn)年內(nèi)轉(zhuǎn)正。進(jìn)入10月，北京二手房市場(chǎng)活躍度下降，成交量環(huán)比止增轉(zhuǎn)降，但同比依舊保持增長(zhǎng)。10月，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.19%，已連續(xù)26個(gè)月環(huán)比上漲。

安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)也顯示，11月北京二手房掛牌均價(jià)59761元/平方米，環(huán)比上月上漲0.24%，同比上漲1.49%。從房?jī)r(jià)走勢(shì)圖可見，近一年來，北京二手房經(jīng)歷了兩次上漲期，一次為二月到五月，一次為七月至今，近三個(gè)月則持續(xù)上漲。

教育資源較為豐富的西城、海淀區(qū)，市場(chǎng)需求旺盛，二手房?jī)r(jià)也比較堅(jiān)挺。安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，11月西城區(qū)二手房掛牌均價(jià)120281元/平方米，環(huán)比上漲0.24%；海淀區(qū)11月掛牌均價(jià)99149元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，豐臺(tái)、石景山等區(qū)則環(huán)比下跌。

雖然“多校劃片”、“教師輪崗”等政策的出臺(tái)，正逐步打破天價(jià)學(xué)區(qū)房的神話，但短期內(nèi)教育資源分配不均衡的局面未變，仍會(huì)讓大批家長(zhǎng)奔向傳統(tǒng)教育強(qiáng)區(qū)置業(yè)。

不過，當(dāng)前較為低迷的樓市環(huán)境，對(duì)北京市場(chǎng)的流速也有所影響。當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介告訴記者，現(xiàn)在剛需客群入場(chǎng)非常謹(jǐn)慎，有壓力不敢伸手做杠桿。

剛需客群謹(jǐn)慎入場(chǎng)，間接影響到了“賣一買一”改善群體的置換速度。此外，目前新房是當(dāng)下許多購(gòu)房者的選擇，這或多或少影響了二手房改善置換的速度及閉環(huán)?！澳壳氨本┐媪糠拷灰妆容^平緩，掛牌總量持續(xù)在增加，但整體去化速度比較慢?！?/p>

不過在他看來，雖然庫(kù)存量比較大，但北京市場(chǎng)價(jià)格沒有太大波動(dòng)?！霸缜?020年時(shí)，市場(chǎng)庫(kù)存也很多，但隨著疫情控制住很快便回溫了，當(dāng)下的市場(chǎng)活躍度也肯定會(huì)打開?！?/p>

麥田房產(chǎn)方面認(rèn)為，10月北京二手房帶看量逐周上升，說明買家看房意愿在不斷加強(qiáng)。不過，二手房在售房源量仍在升高，說明雖然看房次數(shù)在增加，但買方仍存在一定的觀望情緒；對(duì)賣家來說，想要快速賣房，調(diào)價(jià)壓力依然存在。

放眼其他一線城市，二手房市場(chǎng)同樣不乏降價(jià)壓力?？硕鸾瞻l(fā)布研報(bào)顯示，截至2022年9月，深圳二手房成交均價(jià)由2020年末高點(diǎn)的7.2萬元/平方米、下降至6萬元/平方米，降幅達(dá)17%，其余一線城市成交均價(jià)同比波動(dòng)均在3%以內(nèi)。

整體而言，核心城市二手房掛牌價(jià)保持穩(wěn)定，但2000年以前建成的二手房存在降價(jià)壓力，北京、上海均是如此?！氨鄙蠌V深房源掛牌價(jià)高位持穩(wěn)或微增，但從成交均價(jià)看，已現(xiàn)小幅下行或熱度轉(zhuǎn)降征兆。”上述研報(bào)稱。

此外，教育資源的公平化也將使學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值大打折扣。目前，上海、北京均有教師輪崗等配套政策，對(duì)僅具備學(xué)區(qū)資源、沒有居住功能的市區(qū)老破小而言，房?jī)r(jià)也將進(jìn)一步回調(diào)，并逐步改變二手房業(yè)主的賣房預(yù)期，掛牌價(jià)將回歸理性。