李宇嘉／證券時報

城市房源供應過剩，疊加“搶人口”，國家也在大力推進公共服務均等化，租賃權益上升是必然的，租房改善居住，會成為新潮流。

近日，深圳樓市有一個新的現象，深圳部分高凈值購房客戶，本打算換房的，但合計了一下，發現還是租房劃算。怎么講呢？買一套１０００萬的房子，貸款７００萬，月供３．５萬～３．６萬元，但租這一套房子花多少錢呢？每月房租０．８萬～１．０萬元。這么算一下，租個大房子改善，豈不是更好嗎？很多人認為，這不就是個案嘛，但實際上，這樣的情況在悄然增多，其背后的道理也值得深思。

【資料圖】

目前，房價上漲預期弱化，即便上漲，大概率也漲不過房貸利率。而且，持有房子的成本越來越高，包括融資成本、物業費、房屋折舊、機會成本等。有業內估計，滬深等熱點城市，持有房子的綜合成本在５％（換算成年率）以上。也就是，房價漲不到５％，持有房子是虧的。而且，房子的流動性減弱，未來變現的難度增加，除非明顯降價，否則很難在短期內找到交易對手。

因此，對很多人來說，“租房改善”或許更劃算。租賃也正在發生新變化，前幾年投資房產的人多，都拿出來放租；民間資本也在到處收儲房源，經營長租公寓；即便是城中村，也告別了低水平的“散租模式”了，基本上都是“二房東”主導，打品質牌；各地政府也在大量籌建保障性租賃住房，低成本、體面租住是主題詞。總之，現在住房租賃供給賽道異常擁擠。

一個中介小哥告訴我，現在任何一個社區，都有很多房子在出租，想租在哪里，租什么價位的房子，都可以任挑任選。哪怕是京滬深的豪宅區，也有房子在放租，能以貸款月供一半的租金就可以租到，一樣的體驗和服務，為何重金去買呢？租賃在供給端放量、賽道擁擠，結果就是租金下降。百城租賃指數顯示，自打２０２１年下半年，主要城市租金就呈現下跌態勢。

租金更多反映的是真實需求，而商品房價更多反映的是資產價格?！胺€房價”的長效機制目標下，房價還要在高位徘徊，而租金越來越回歸理性。結果就是，若按租金現金流計算投資回報的話，熱點城市商品住房的投資回報率（租售比）繼續在１％～２％的超低位徘徊。這也意味著，靠租金收回買房投資是不劃算的，但租房居住是劃算的，性價比越來越高。

注意的是，“租房改善”是相對于“租房過渡”而言的。過去，租房被認為是權益之舉，得過且過，而買房才是終極目標。但時過境遷，長期租房、租房改善，正在成為一種新模式。不管是富裕人群租豪宅，還是作為“租房一族”的年輕人從租住城中村換到租住商品房，都是改善居住。當然，選擇長期租房、租房改善的，有一個前提條件，就是能獲得“業主式”的感受。

近些年，我們打造“租購并舉”的住房新制度，在保障租客的權益方面，做了不少工作，比如租房落戶、租房入學等。但總的來說，距離獲得“業主式”的感受，還有一段距離。就比如，像德國那樣，房東不能單方面解約、租賃權與產權在子女入學方面可以平等，在我國還無法實現。另外，由于觀念影響，設施配置、社區服務、安全要求等方面也難以等同。

但形勢比人強，進入存量時代，主動權開始轉移。為賣掉房子，二手房搶買家，這一趨勢會延伸至房東“搶業主”?，F在，長租公寓的服務升級，各種“代服務”是標配，如代買代賣、代收代取、代照看（寵物或老人）等。再者，晚婚晚育、獨居時代，很多人對產權的傳統附屬權益，最典型如子女教育，也沒那么看重了。城市房源供應過剩，疊加“搶人口”，國家也在大力推進公共服務均等化，租賃權益上升是必然的，租房改善居住，會成為新潮流。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）