經(jīng)歷了一季度“小陽春”，樓市在二季度吊詭下滑，掀起了激烈討論。房地產(chǎn)到底該不該救，眾說紛紜，各有側(cè)重，基礎(chǔ)都是建立在當(dāng)前房地產(chǎn)的困境之上。這個(gè)鏈條最長、影響面最廣的行業(yè)，再次走到十字路口。

是歸咎于過去高負(fù)債、高杠桿的發(fā)展模式，還是城鎮(zhèn)化率已經(jīng)觸摸到天花板？繼專訪孟曉蘇、管清友、賈康之后，本期鳳凰網(wǎng)《問渠人物》特約對話著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院特聘教授、中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘教授，從城市空間、人口流動(dòng)的視角，對當(dāng)下中國的造城運(yùn)動(dòng)、地方債、地產(chǎn)調(diào)控本質(zhì)等問題，給出了一些獨(dú)特解答。

(資料圖片)

核心觀點(diǎn)提示：

1、人口流出的城市建新城，房子賣不出去，基礎(chǔ)、工業(yè)設(shè)施供給過剩，就出現(xiàn)地方債務(wù)危機(jī)。

2、在建設(shè)用地的配置當(dāng)中，要把更多的權(quán)力下放給省，而不是由中央來決定。

3、債務(wù)的約束機(jī)制，要打破中央政府的隱形擔(dān)保，或者叫剛性兌付預(yù)期，“誰家孩子誰抱”。

4、我們的住房政策要更多做供給側(cè)的改革，而不是需求側(cè)。

5、為了把房價(jià)控制住，現(xiàn)在很多管需求的做法，實(shí)際上是在補(bǔ)貼富人。

6、目前全國的城鎮(zhèn)化率是65%，城鎮(zhèn)化發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到“底”。

7、在人口持續(xù)流入的地方，既要造商品房，也要造公租房。

8、可以給企業(yè)發(fā)補(bǔ)貼，來給年輕人提供就業(yè)崗位。

地方債VS造城運(yùn)動(dòng)

「“遠(yuǎn)、大”新城留下巨額債務(wù)」

鳳凰網(wǎng)：最近看到您的一篇文章，是關(guān)于新城建設(shè)與城投債的。如今幾乎每個(gè)城市都有一個(gè)新城或是新區(qū)，那么地方債是不是因?yàn)樵煨鲁且鸬模?/p>

陸銘：其實(shí)是2017年的一篇老文章，放在今天還適用。

地方政府通過開發(fā)新城新區(qū)，把土地作為一種資產(chǎn)注入到城投公司，經(jīng)過融資平臺(tái)去借債，借了債后再做開發(fā)。希望有招商引資進(jìn)來，然后帶員工進(jìn)來，人口來了再賣房子，這個(gè)故事就非常完美。

但遺憾的是，中國的新城很多建在一些人口流出的地方。這些城市新城新區(qū)建好了，房子賣不出去，基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)設(shè)施供給過剩，那就導(dǎo)致了地方債務(wù)危機(jī)。

我們把有些地方建的新城，戲謔地稱之為“遠(yuǎn)大的新城”。這個(gè)不是遠(yuǎn)大，是遠(yuǎn)、大。怎么遠(yuǎn)呢？離老城區(qū)遠(yuǎn)，平均距離特別大。在我們的研究樣本里，新城平均都可以容納四十多萬人口，但很難跟中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生互動(dòng)和關(guān)聯(lián)。

有相當(dāng)長的一段時(shí)間，每個(gè)地方都想建新城。僅僅我們收集的大概500多個(gè)新城的樣本，其中就有270幾個(gè)城市，包括地級(jí)市、直轄市都建了新城。全國的地級(jí)市也就300個(gè)左右，有些地方恨不得每個(gè)縣都建一個(gè)新城，這個(gè)結(jié)果就非常可怕。

鳳凰網(wǎng)：是因?yàn)椴恢v經(jīng)濟(jì)嗎？

陸銘：如果說沒有講經(jīng)濟(jì)，地方政府肯定不同意。我難道不是講經(jīng)濟(jì)嗎？基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)也在創(chuàng)造效益，我們今天所講的經(jīng)濟(jì)考量，是說你有沒有恰當(dāng)?shù)摹⒑侠淼幕貓?bào)，在借債的時(shí)候，有沒有考慮過這個(gè)借貸是要還的，還是基于基礎(chǔ)設(shè)施投資的回報(bào)來還的。

鳳凰網(wǎng)：您對中國式的新城建設(shè)有哪些建議？

陸銘：要多管齊下。

第一，建設(shè)用地指標(biāo)的配置，要考慮跟人口流動(dòng)方向一致。

在建設(shè)用地的配置當(dāng)中，要把更多的權(quán)力下放給省，而不是由中央來決定，省內(nèi)應(yīng)該有更多的權(quán)力來根據(jù)自身情況進(jìn)行配置。

第二，充分發(fā)揮市場競爭。

基于中國非常特殊的土地制度，建設(shè)用地指標(biāo)由中央來配置短期內(nèi)很難改變，但是市場機(jī)制可以起到一定作用。比如一個(gè)地方少建設(shè)用地指標(biāo)，另一個(gè)地方多建設(shè)用地指標(biāo)，我們多年前就在提跨地區(qū)的建設(shè)用地指標(biāo)的可交易，要加快建設(shè)建設(shè)用地指標(biāo)和補(bǔ)充耕地指標(biāo)的全國統(tǒng)一大市場。

第三，債務(wù)的約束機(jī)制。

如果地方政府舉債沒有約束機(jī)制，地方官員任期三五年就走了。他借債的時(shí)候，花錢的時(shí)候，政績是在我這一屆，要還債的時(shí)候走了。

所以，債務(wù)的約束機(jī)制就強(qiáng)調(diào)：

（1）誰借的一定要追責(zé)，哪怕已經(jīng)離開了。

（2）金融市場約束，金融市場要去看你的投資回報(bào)。如果投資回報(bào)不高的話，要你付更高的利率。

（3）要打破中央政府的隱形擔(dān)保，或者叫剛性兌付預(yù)期，“誰家孩子誰抱”。

第四就是人口流動(dòng)。

人口流動(dòng)對地方政府是一個(gè)很好的約束機(jī)制，如果一個(gè)地方人口在流出，那么就要提高財(cái)政使用效率。如果當(dāng)?shù)厍妨艘簧韨詈筮€不成，老百姓就不愿幫你還債，用腳投票就走了。

鳳凰網(wǎng)：回溯過往，如何評(píng)價(jià)城投公司在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用？

陸銘：在中國這么大的國家，一定要分地區(qū)、分類別來看，包括我們在評(píng)價(jià)城投公司作用的時(shí)候，不能籠統(tǒng)講它起到的是一個(gè)積極作用，還是一個(gè)消極的作用。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期，基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)不夠，需要搞建設(shè)，這個(gè)時(shí)候地方政府融資起到一定的積極作用。

隨著時(shí)間推移，當(dāng)投資過度，基礎(chǔ)設(shè)施引進(jìn)了很多，尤其在人口流出地建新城，本來就比較偏遠(yuǎn)，還建得特別大，這時(shí)候就另當(dāng)別論。

房地產(chǎn)調(diào)控VS不達(dá)預(yù)期

「房地產(chǎn)管需求、控房價(jià)，是給富人補(bǔ)貼」

鳳凰網(wǎng)：最近幾年，房地產(chǎn)從高速發(fā)展到現(xiàn)在“急剎車”，從城鎮(zhèn)化發(fā)展角度，您認(rèn)為到“底”了嗎？

陸銘：如果我們相信中國會(huì)逐漸從發(fā)展中國家變成高收入國家，然后再逐漸邁向中等發(fā)達(dá)國家。這意味著一定會(huì)有更多的人要進(jìn)城，城市化率就會(huì)逐年提高。

鳳凰網(wǎng)：城鎮(zhèn)化的速率大概是多少？

陸銘：截止目前，基本上一年一個(gè)百分點(diǎn)的速度，非常穩(wěn)定。

一年會(huì)有一千多萬人口從農(nóng)村進(jìn)到城市，當(dāng)然并不是每個(gè)城市都一樣。而且人口從小城市向大城市遷移，一些城市還出現(xiàn)了從農(nóng)村和郊區(qū)向中心城區(qū)遷移。

在中國人口大量流入的地方，會(huì)出現(xiàn)住房短缺，不光是商品房短缺，廉租房、公租房也短缺。在人口流出的地方，已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)過剩，房子賣不動(dòng)。

從全國的范圍來講，接下來的房地產(chǎn)一定是人口流入和人口流出兩類區(qū)域兩極分化的。

鳳凰網(wǎng)：從城市發(fā)展角度，我國城鎮(zhèn)住宅供求關(guān)系達(dá)到平衡了嗎？

陸銘：沒有，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有。

有需求的地方出現(xiàn)供給不足，有供給的地方出現(xiàn)需求不足。人口從農(nóng)村向城市遷移，從小城市向大城市遷移，并不是人口流入地人口太多了，而是人口和建設(shè)用地（住房）的空間錯(cuò)配。

我們要尊重區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，要讓中心城市和城市群成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要的空間載體，要讓優(yōu)勢地區(qū)獲得更多的發(fā)展空間，來增加它在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的人口承載力。

鳳凰網(wǎng)：最近吳曉波有篇文章引起廣泛關(guān)注，他說“只有救樓市才能救內(nèi)需”，您怎么看待這個(gè)問題？

陸銘：不敢多評(píng)。但是客觀上來講，房地產(chǎn)行業(yè)對于拉動(dòng)內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)增長確實(shí)非常重要。

不管今天房地產(chǎn)存在多嚴(yán)重的問題，都有這幾個(gè)特點(diǎn)：它體量大，它拉動(dòng)的投資、上下游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括對就業(yè)，都是影響非常大的。

現(xiàn)在要做的是結(jié)構(gòu)調(diào)整，不是回到老路上，而是要走上一個(gè)讓需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的一種良性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新態(tài)勢。

鳳凰網(wǎng)：房地產(chǎn)反復(fù)調(diào)控，但是為什么行業(yè)感覺收效甚微？

陸銘：我一直認(rèn)為，我們的住房政策要更多的做供給側(cè)的改革，而不是需求側(cè)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，房價(jià)高是需求側(cè)的問題，是帶著炒作，針對需求側(cè)的判斷那就是管制需求。

但如果需求是真實(shí)的，管制需求導(dǎo)致的結(jié)果就是：第一，有可能誤傷剛需；第二，把一手房價(jià)格給管住了，就管不住二手房。管住了二手房價(jià)格，市場就沒有活力，大家就不去投資。

甚至有可能管住二手房，會(huì)出現(xiàn)很多地下市場。比如說把裝修費(fèi)算到房價(jià)里，把家里的字畫算到房價(jià)里，甚至出現(xiàn)假離婚、假結(jié)婚，層出不窮。

鳳凰網(wǎng)：您說的案例確實(shí)在這兩年屢見不鮮。

陸銘：如果管需求是為了防止財(cái)富的不均等，那么按照家庭購房的數(shù)量進(jìn)行一定管制是有道理的，但不是為了管房價(jià)。

為了把房價(jià)控制住，現(xiàn)在很多管需求的做法，實(shí)際上是在補(bǔ)貼富人。限制一手房的價(jià)格，一手房和二手房倒掛，買到就賺到。而低收入者永遠(yuǎn)在房價(jià)面前望樓興嘆。

特別是大城市房子短缺，房價(jià)管制了，需求增加了，那么賣房人就要求你有資產(chǎn)證明，甚至要求進(jìn)場費(fèi)，有時(shí)提高首付比例，有時(shí)還要求全款付，這些都是有利于高收入者去獲得買房的權(quán)利，再借助二手房來變現(xiàn)，這樣變成對富人補(bǔ)貼了。

如果不管商品房價(jià)，有錢人想買房子，你讓他們買——但可以同時(shí)限制家庭的購買數(shù)量——買完以后再把稅征過來，這個(gè)錢可以成為政府財(cái)政收入，最后變成公租房和廉租房的建設(shè)資金。這是一種良性循環(huán)。

鳳凰網(wǎng)：近期熱議的全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅，是不是意味著“管需求”政策導(dǎo)向?qū)⒑芸旄淖儯?/p>

陸銘：房地產(chǎn)稅肯定是要以全面的登記為前提，但是全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記是不是就意味著房地產(chǎn)稅很快就會(huì)出來，我覺得不能這樣下判斷。

尤其是當(dāng)房地產(chǎn)市場短期不是那么好的時(shí)候，如果我是決策者，不會(huì)在這件事情上操之過急。

鳳凰網(wǎng)：如果開始征收房地產(chǎn)稅，您認(rèn)為應(yīng)該怎么征收？

陸銘：邏輯上推，從立法的層面，為了避免以后修法的復(fù)雜性，可能會(huì)出一個(gè)比較嚴(yán)格的房產(chǎn)稅征收辦法。

但如果要把沖擊控制在一個(gè)可控制范圍之內(nèi)，不會(huì)一步到位地去收。

離開一個(gè)具體的征收辦法去討論房地產(chǎn)稅，這個(gè)討論是沒有必要的。

鳳凰網(wǎng)：房地產(chǎn)還有機(jī)會(huì)嗎？

陸銘：絕對有。

第一，空間錯(cuò)配的問題要解決。在人口持續(xù)流入的地方，存在大量短缺，既要造商品房，也要造公租房。

第二，中心區(qū)位。在服務(wù)業(yè)越來越多的情況下，不管是為了就業(yè)，還是出于服務(wù)消費(fèi)，人口會(huì)往中心城區(qū)來，從外圍重新回到市中心。

第三，居住品質(zhì)。大量老破小要改造升級(jí)，還有適老化社區(qū)，以及針對年輕人需求的青年公寓。

結(jié)構(gòu)化的需求還有很多新的增長空間，居住品質(zhì)跟周邊的服務(wù)、生活配套越來越緊密結(jié)合，這里會(huì)有大量的空間爆發(fā)出來。

快問快答

鳳凰網(wǎng)：您最近在看什么書？

陸銘：馬伯庸的《顯微鏡下的大明》。

鳳凰網(wǎng)：您平時(shí)做什么運(yùn)動(dòng)？

陸銘：散步，除散步以外都不運(yùn)動(dòng)。

鳳凰網(wǎng)：您生活在上海，喜歡本幫菜嗎？最喜歡哪道菜？

陸銘：挺喜歡的。以前年輕時(shí)喜歡吃紅燒肉，現(xiàn)在節(jié)食，盡量吃素。

鳳凰網(wǎng)：您最喜歡的電影？

陸銘：《芙蓉鎮(zhèn)》、《霸王別姬》、《立春》。

鳳凰網(wǎng)：您在寫書的時(shí)候遇到編輯催稿會(huì)做什么？

陸銘：我寫書編輯不用催稿，基本都是我提前交稿。

鳳凰網(wǎng)：ChatGPT來了，您認(rèn)為對哪些行業(yè)影響最大？

陸銘：大量可以被編碼的工作，其中包括制造業(yè)的工人。現(xiàn)在AI都可以作詞、作曲、唱歌了，前段時(shí)間是不是還有AI孫燕姿？還有一些法庭判例，讓AI律師去讀卷宗。以及醫(yī)院里面看片子的一些醫(yī)生崗位，也可以被取代。

服務(wù)業(yè)為主的社會(huì)，需要人和人交往的崗位不容易被取代，社會(huì)交往技能會(huì)越來越重要。

鳳凰網(wǎng)：年輕人涌入寺廟，您怎么看待這一問題？

陸銘：在一個(gè)快速發(fā)展的社會(huì)當(dāng)中，如果人們借助某種方式，不管是讀書還是進(jìn)寺廟，或是看文藝作品、搞創(chuàng)作，以此獲得一種心靈撫慰，是個(gè)好的現(xiàn)象。

但背后如果是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢不好，年輕人對未來比較灰心，我覺得需要從別的地方找解決方案。

鳳凰網(wǎng)：除了年輕人失業(yè)，也有很多地產(chǎn)中年人待業(yè)，請您給他們一些建議。

陸銘：從行業(yè)的發(fā)展角度來講，房地產(chǎn)不會(huì)死掉。

它一定會(huì)做一些結(jié)構(gòu)性調(diào)整，從需求結(jié)構(gòu)、地域結(jié)構(gòu)都會(huì)去調(diào)整。需求還是會(huì)回來的，整個(gè)行業(yè)還是會(huì)回來的。

作為地產(chǎn)人要能夠適應(yīng)這種調(diào)整，你可以繼續(xù)在這個(gè)行業(yè)里尋找新的機(jī)會(huì)。如果覺得適應(yīng)不了，也可以換個(gè)行當(dāng)，在新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、就業(yè)服務(wù)化以及新技術(shù)取代一些傳統(tǒng)行業(yè)和職業(yè)的情況下，去找新的趨勢。