近日，龍華區(qū)人民政府印發(fā)《龍華區(qū)城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》（以下簡稱規(guī)劃）。

規(guī)劃表示：

【資料圖】

●到2025年，全區(qū)城市更新和土地整備實施規(guī)模不少于1220公頃。其中，力爭實現(xiàn)直接供應用地達140公頃和空間儲備用地達430公頃，完成綜合整治用地不少于650公頃。

● 大力推進九龍山區(qū)塊、環(huán)鷺湖區(qū)塊、大浪區(qū)塊、黎光區(qū)塊產(chǎn)業(yè)空間土地整備，保障人工智能、生物醫(yī)藥、智能制造、 5G電子信息、數(shù)字物流 新型顯示等產(chǎn)業(yè)企業(yè)落地。

● 以國際化視野、都市核心區(qū)標準推動北站片區(qū)城市更新，加強整體城市設計研究，建設吸引人才的高品質空間和配套設施。

● “十四五”期間，建議城中村改造計劃規(guī)模占比 29%，建議舊工業(yè)區(qū)改造計劃規(guī)模占比 70%，其 中“工改工”類計劃占舊工業(yè)區(qū)改造比例不低于60%，用地規(guī)模不低于126公頃；“工改商住”類計劃占舊工業(yè)區(qū)改造比例不高于40%，用地規(guī)模不高于84公頃。

● 加大土地整備對住房用地供應的支持力度，“十四五”期間，通過土地整備完成不少于1.2平方公里的居住潛力用地。合理調控居住用地的住房結構，土地整備用地供應居住用地以建設保障性住房為主。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊以建設保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主，公共交通便利地區(qū)以建設保障性租賃住房和公共租賃住房為主。

● “十四五”期間，著力保障基礎教育學位，加大城市更新和土地整備對基礎教育設施的保障力度，規(guī)劃期內通過城市更新和土地整備完成義務教育階段學校不少于21所，占地規(guī)模不低于31.6公頃，預計可提供學位3.3萬個。

● “十四五”期間，通過城市更新和土地整備落實和預留贛深高鐵、深大城際、深廣中軸城際、深惠城際，和軌道18號線、21 號線、22號線、25號線、27號線等建設空間，完善軌道交通網(wǎng)絡。

分項目標

1、規(guī)劃期內堅持“留改拆”并舉，以保留提升為主， 除違法建筑、經(jīng)專業(yè)機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建 筑以及滿足存量低效用地盤活評價標準的用地外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新片區(qū)內拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的 20%。除增建必要的公共服務設施和盤活存量低效用地外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新片區(qū)內拆建比不應大于2。

2、到2025年，全區(qū)城市更新和土地整備實施規(guī)模不少于1220公頃。其中，力爭實現(xiàn)直接供應用地達140公頃和空間儲備用地達430公頃，完成綜合整治用地不少于650公頃。

3、有效發(fā)揮城市更新單元計劃的管控作用，有序推進計劃審批，科學調控計劃規(guī)模，規(guī)劃期內全區(qū)新增更新單元計劃規(guī)模建議為300公頃，年度規(guī)模建議60公頃。

4、規(guī)劃期內保留提升1550公頃工業(yè)區(qū)，政府主導整備完成連片產(chǎn)業(yè)空間150公頃，升級改造250公頃產(chǎn)業(yè)用地。 規(guī)劃期內合理控制“工改 M0”類拆除重建更新單元計劃用6地規(guī)模不超過40公頃。

5、加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續(xù)穩(wěn)定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍），規(guī)劃期內力爭通過土地整備完成不少于1.2平方公里的居住潛力用地， 通過拆除重建類城市更新和土地整備規(guī)劃籌集保障性住房 （含配套宿舍）面積不少于100萬平方米。尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，城市更新片區(qū)內居民應就地、就近安置， 就地、就近安置率不應低于 50%。

6、通過城市更新有效增加教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、 文體設施、交通設施、市政公用設施、綠地與廣場等公益性項目。通過土地整備重點保障一批高中等全區(qū)緊缺的公共服務設施項目用地，彌補民生短板；落實水廠、水質凈化廠、 供電設施等市政設施用地，提升市政支撐水平；超前開展軌道交通線路及配套設施用地的城市更新和土地整備工作，提高交通服務品質。

規(guī)劃策略

1、加強重點片區(qū)統(tǒng)籌引導

推動數(shù)字經(jīng)濟圈高質量開發(fā)：

● 大力推進九龍山區(qū)塊、環(huán)鷺湖區(qū)塊、大浪區(qū)塊、黎光區(qū)塊產(chǎn)業(yè)空間土地整備，保障人工智能、生物醫(yī)藥、智能制造、 5G 電子信息、數(shù)字物流 新型顯示等產(chǎn)業(yè)企業(yè)落地。

● 加快銘可達、茜坑、樟坑徑、同富裕工業(yè)園、銀星、觀城等產(chǎn)業(yè)片區(qū)連片改造，加速片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級擴能，重點發(fā)展智能終端 跨境電商、人工智能、生物醫(yī)藥、智能制造、5G 電子信息、 數(shù)字生命等產(chǎn)業(yè)。

● 重點推動鷺湖中心城、大浪時尚小鎮(zhèn)、觀瀾文化小鎮(zhèn)的城市更新，支持打造“行政 科技 文化 生活” 綜合服務中心、世界知名時尚中心、國際數(shù)字文化小鎮(zhèn)。

加強中央活力區(qū)高品質建設：

● 以國際化視野、都市核心區(qū)標準推動北站片區(qū)城市更新，加強整體城市設計研究，建設吸引人才的高品質空間和配套設施。推進華南物流園改造升級，促進物流業(yè)與制造業(yè)深度融合。重點開展梅林關片區(qū)土地整備，突出總部、創(chuàng)新、 生態(tài)等功能，建成南部門戶樞紐。加大龍華超級商圈城市更新統(tǒng)籌，強化政府引導作用，統(tǒng)籌片區(qū)規(guī)劃編制，繁榮創(chuàng)新 商貿(mào)業(yè)業(yè)態(tài)，打造科技商貿(mào)服務中心。

強化三大都市走廊空間統(tǒng)籌

● 推進梅觀創(chuàng)新走廊產(chǎn)業(yè)空間整備和連片改造，引導舊工業(yè)區(qū)升級改造，為總部研發(fā)和科技服務提供空間支持，推動富士康、華為上下游產(chǎn)業(yè)智能化轉型和高端化發(fā)展。重點推 動觀瀾河生態(tài)走廊城中村改造，助力觀瀾河碧道建設，提高 城市環(huán)境品質，釋放文化活力，促進山水與城市交融。加快龍瀾智造走廊土地整備，加大舊工業(yè)區(qū)升級改造支持力度， 帶動制造業(yè)升級轉型。

加強重點片區(qū)特色化打造：

● 加大九龍山數(shù)字城的土地整備力度，培育區(qū)域創(chuàng)新增長極，促進深莞產(chǎn)業(yè)協(xié)同。提升北站國際商務區(qū)、鷺湖中心城、 龍華超級商圈、大浪時尚小鎮(zhèn)、觀瀾文化小鎮(zhèn)的城市更新統(tǒng)籌力度，增加高品質商業(yè)、服務業(yè)空間，優(yōu)化公共服務設施水平、打造高品質公共空間、保障產(chǎn)業(yè)特色發(fā)展空間。

2、強化產(chǎn)業(yè)空間保障

● 劃定土地整備區(qū)2.5平方公里，包括九龍山高爾夫片區(qū)、梅觀創(chuàng)新 走廊福城觀瀾產(chǎn)業(yè)地塊和大浪橫朗片區(qū)，由政府主導推進土 地整備工作，完成土地整備用地面積不少于1.5平方公里。

● 劃定連片改造區(qū)2.5平方公里，包括華南物流園片區(qū)、茜坑連片改造升級片區(qū)、觀瀾銀星片區(qū)、樟坑徑片區(qū)、同富裕工業(yè)園等片區(qū)，由政府引導、政企合作，開展以拆除重建為主， 融合土地整備、產(chǎn)業(yè)用地提容、綜合整治等多種方式的二次開發(fā)活動。

● “十四五”期間，龍華區(qū)新增“工 改 M0”類拆除重建更新單元計劃用地規(guī)模不超過40公頃。

● 優(yōu)先推進九龍山、鷺湖-清湖、黎光 -銀星三大先進制造業(yè)園區(qū)內的舊工業(yè)區(qū)升級改造和土地整備項目，加速打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)集群。充分發(fā)揮M0用地的創(chuàng)新資源集聚作用，推動“工改 M0”項目向九龍山數(shù)字城-福民創(chuàng)新園片區(qū)、觀瀾高新區(qū)、富士康及周邊片區(qū)等集中。

3、著力提升民生質量

● 以需求為導向，指引義務教育學校的空間布局，優(yōu)先推進現(xiàn)狀供需矛盾突出的學區(qū)內城市更新和土地整備項目。在城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌項目中嚴格按照相關標準貢獻義務教育設施用地、配建幼兒園以及托班，鼓 勵含辦公、產(chǎn)業(yè)的更新整備項目配置幼兒園和托班，促進嬰幼兒照護服務發(fā)展。

● 加大土地整備對高中、醫(yī)院、文體等重大公共服務設施建設的支持力度。優(yōu)先推動有利于重大公共服務設施建設的更新單元計劃立項、規(guī)劃審批與項目實施。

● 加大土地整備用地向保障性住房的傾斜力度，優(yōu)先保障保障性住房用地供應。

● 綜合運用城市更新和土地整備手段，加大對區(qū)域性交通設施建設的支持力度，預留贛深高鐵、深廣中軸城際、鷺湖樞紐等國家鐵路、城際軌道、軌道交通樞紐建設用地。

● 超前開展擬納入軌道五期規(guī)劃建設的軌道線路及配套設施的土地整備工作，協(xié)調其周邊的城市更新項目實施時序，保障其順利實施。

● 優(yōu)先推進機荷高速改擴建工程、龍瀾大道北延段、清平高速公路北段、悅興路西延等戰(zhàn)略性通道及其沿線地區(qū)城 市更新和土地整備，提高轄區(qū)對外交通聯(lián)系。積極推動轄區(qū)內物流樞紐和物流轉運中心的城市更新和土地整備工作，促進物流業(yè)與制造業(yè)深度融合。

● 加快 編制大水田古村、觀瀾古墟、鰲湖村、俄地嚇村、樟坑徑上 圍村等歷史風貌區(qū)保護規(guī)劃，指導涉及歷史風貌區(qū)的更新整 備項目管理審批。

更新整備潛力與規(guī)模

按照上述標準識別龍華區(qū)城市更新對象規(guī)模41.86平方公里。具體包括舊工業(yè)區(qū)25.82平方公里，其中，位于工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)的舊工業(yè)區(qū)6.63平方公里；城中村14.46平方公里，其中，位于綜合整治分區(qū)的城中村8.56平方公里；舊 城區(qū)1.58平方公里。

以《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》劃定的整備對象為基礎，結合現(xiàn)場踏勘，識別龍華區(qū)土地整備對象共4.67平方公里，其中，連片產(chǎn)業(yè)用地1.88平方公里，意 向整備用地2.56平方公里，重大民生設施用地0.23平方公 里。

綜上匯總所得龍華區(qū)城市更新和土地整備對象總面積2145.73平方公里，不含城市更新對象和土地整備對象空間重疊面積0.8平方公里。扣除工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)、城中村綜合整治分區(qū)后，城市更新和土地整備對象面積30.53平方公里， 主要分布在北部的觀瀾、觀湖、福城、大浪四個街道，占全區(qū)城市更新和土地整備對象的82%。

更新整備結構與空間指引

“十四五”期間，建議城中村改造計劃規(guī)模占比 29%，建議舊工業(yè)區(qū)改造計劃規(guī)模占比 70%，其 中“工改工”類計劃占舊工業(yè)區(qū)改造比例不低于60%，用地規(guī)模不低于126公頃；“工改商住”類計劃占舊工業(yè)區(qū)改造比例不高于40%，用地規(guī)模不高于84公頃。舊城區(qū)改造計劃比例建議控制在1%左右，用地規(guī)模約3公頃，以舊商業(yè)區(qū)改造為主。

“十四五”期間用地供應主要用于支持數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā) 展，落實重大交通、市政基礎設施和公共服務設施，保障住房供應，適應彈性發(fā)展需求。建議供應儲備工業(yè)用地145公頃，占用地供應儲備總規(guī)模的25.4%；交通、市政和公共服務等各類公共用地190公頃，占用地供應儲備總規(guī)模的33.3%；居住潛力用地155公頃，占用地供應儲備總規(guī)模的27.2%；彈性發(fā)展用地80公頃，占用地供應儲備總規(guī)模的14.0%。

龍華區(qū)土地整備空間范圍包括產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)面積7.28平方公里、綜合功能整備區(qū)面積4.63平方公里、重大公共服務和基礎設施用地面積0.38平方公里、2021年土地整備年度計劃項目面積19.40平方公里，去重后總規(guī)模20.92平方公里。

公共服務和基礎設施規(guī)劃指引

“十四五”期間，著力保障基礎教育學位，加大城市更新和土地整備對基礎教育設施的保障力度，規(guī)劃期內通過城市更新和土地整備完成義務教育階段學校不少于21所，占地 規(guī)模不低于31.6公頃，預計可提供學位3.3萬個。

通過城市更新和土地整備高標準規(guī)劃建設幼兒園，鼓勵配建不少于6班的獨立占地幼兒園。

“十四五”期間，不斷完善公共服務體系，通過城市更新和土地整備保障不少于1所高中的新、改、擴建用地，涉及用地面積約 10.14 公頃；通過成規(guī)模城市更新和土地整備， 積極保障醫(yī)院的新、改、擴建用地。規(guī)劃期內全區(qū)通過城市更新和土地整備重點落實大浪文化藝術中心、大浪體育中心 等一批市、區(qū)文體設施項目用地。

“十四五”期間，通過城市更新和土地整備落實和預留贛深高鐵、深大城際、深廣中軸城際、深惠城際，和軌道18號線、21 號線、22號線、25號線、27號線等建設空間，完善軌道交通網(wǎng)絡。

超前開展鷺湖樞紐、黎光車輛段、大浪西 車輛段、大水坑車輛段等城際和城市軌道配套設施用地的城市更新和土地整備工作。

住房建設規(guī)劃指引

加大土地整備對住房用地供應的支持力度，“十四五”期間，通過土地整備完成不少于1.2平方公里的居住潛力用地。 合理調控居住用地的住房結構，土地整備用地供應居住用地以建設保障性住房為主。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊以建設保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主，公共交通便利地區(qū)以建設保障性租賃住房和公共租賃住房為主。

在改造方向為新型產(chǎn)業(yè)用地的更新項目中，安排部分保障性住房用地。在綜合考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要、職住平衡需求、 項目區(qū)位條件、公共設施及交通市政承載能力的情況下，結合更新單元規(guī)劃地塊劃分，可在開發(fā)建設用地內，規(guī)劃不少于開發(fā)建設用地面積15%且不超過20%的獨立用地。

鼓勵留用土地為居住用地的土地整備利益統(tǒng)籌項目，在不突破相關政策，且規(guī)劃允許的情況下，增加共享建筑面積， 其中 60%建筑面積用于保障性住房建設，并積極探索用于拆遷安置用房。

“十四五”期間，通過城市更新配建和土地整備保障性住房用地、產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃籌集保障性住房（含配套宿舍）建筑面積100 萬平方米。

城市更新項目中配建的保障性住房應集中布局，涉及項目分期建設的，保障性住房原則上應布局在首期。更新項目配建的保障性住房原則上由項目實施主體在項目實施過程中一并建設，但獨立占地的保障性住房也可由政府相關部門組織建設。

行動方案