本周，我國公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱基礎設施公募REITs）迎來了上市發(fā)行的一周年時點。同時，首批9只公募REITs的限售份額亦迎來解禁。

該類產品的整體表現如何？后續(xù)是否會出現較大的折價？站在投資者的角度，應注意哪些風險？大部分業(yè)內人士在接受記者采訪時均給出了相對正面的判斷。

解禁首日表現穩(wěn)定

(資料圖)

公開數據顯示，此次解禁份額為21.71億份，占首批公募REITs總發(fā)行份額的33.92%，占目前已流通份額的104.7%。

場內REITs按照二級市場的實時價格交易，投資者需要密切關注二級市場的流動性風險及溢價風險。

盡管就歷史經驗考量，封閉式基金一旦上市，通常都會出現較大幅度的折價，而21日場內大部分REITs基金亦呈現出了下跌的走勢，但種種跡象表明，這些基金未來大幅下降的可能性或十分有限。

可以看到，首批公募REITs上市一年來取得累累碩果，市場建設穩(wěn)步推進。

隨著機構參與公募REITs投資相關政策規(guī)范的進一步完善，投資者對REITs的認識更加立體，正在逐步形成與之相適應的投資邏輯和框架。

不僅如此，國內公募REITs的投資者以配置型機構為主，持有規(guī)模約占九成，涵蓋券商、保險、銀行等。該類機構對于能有穩(wěn)定回報的長線產品持有意愿較強。

“公募REITs具有權益屬性，投資者可以從估值價格水平以及項目經營基本面入手，對于REITs建立投資風險意識。上市一年是首批公募REITs戰(zhàn)略配售份額集中解除限售的時刻，戰(zhàn)配減持可能引起短期價格下跌，不過，解除限售也將使得流通份額增多，有利于市場流動性的改善，有利于未來價格的平穩(wěn)表現。”中金基金創(chuàng)新投資部執(zhí)行總經理劉立宇在接受記者專訪時表示，“對于投資者來說，應持續(xù)觀察政策法規(guī)、宏觀經濟、市場環(huán)境等因素對于資產估值和運營現金流的影響，在對項目經營關鍵指標的變動趨勢進行研判的基礎上，采取中長期投資策略，可以降低短期價格波動風險。”

參與熱度持續(xù)升溫

值得一提的是，當前正有越來越多的企業(yè)加入基礎設施公募REITs的發(fā)行隊伍。

公開信息顯示，截至2022年初全國正在實質性推進基礎設施REITs發(fā)行準備工作的項目接近百個。

2022年6月21日，國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金亦啟動了首日發(fā)售。

緣何籌資主體對此青睞？基礎設施公募REITs能為發(fā)行主體帶來怎樣的機遇和利好？

“中國REITs市場穩(wěn)步建設以及多方主體的積極參與，對于基礎設施行業(yè)而言意義重大。”劉立宇說，“REITs能切實幫助企業(yè)有效盤活存量資產、實現前期投資回收、形成有效投資，服務于基礎設施行業(yè)的高質量發(fā)展。”

需指出，目前中國公募REITs支持的基礎設施類別已涵蓋大部分存量公共資產，包括交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、產業(yè)園區(qū)、新型基礎設施、保障性租賃住房八大領域，同時也正探索在其他基礎設施領域開展試點（如具有供水、發(fā)電等功能的水利設施；自然文化遺產、國家5A級景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎設施）。

再就國家層面的政策配套而言，財稅部門發(fā)布了明確的稅收支持制度，降低了企業(yè)發(fā)行REITs期間的稅務負擔；擴募指引（試行）正式出臺，打開了單體REITs可持續(xù)規(guī)模增長的路徑，亦有助于企業(yè)參與REITs發(fā)行和擴募的積極性。

多位業(yè)內人士告訴記者，在過去一年的試點過程中，監(jiān)管機構和地方政府相繼在擴大基礎資產支持范圍、建立資產儲備庫、原始權益人發(fā)行動員、發(fā)行階段稅務安排優(yōu)化、擴募細則規(guī)范等方面出臺了相關政策指引，同時注重市場投教工作，引導各市場參與主體形成了良性的預期。配套政策和監(jiān)管規(guī)則的持續(xù)推進及完善貫穿于REITs實踐的全過程，對于建立多層次、有效率、可持續(xù)的中國REITs市場將起到關鍵作用。

更多領域亟待“解鎖”

據記者了解，出于推動住房供給側結構性改革的目的，后續(xù)保障性租賃住房REITs將陸續(xù)面世。

保障性租賃住房是關乎民生工程的重要基礎設施，而在該領域引入公募REITs，有助于推動實現住房租賃領域合理穩(wěn)定的土地供給。無疑，市場化上市與投資退出機制的有機結合，能吸引更多市場化資金來提高保障性租賃住房供給，打造一套可操作、可持續(xù)的住房租賃投融資模式，順勢利導地實現投融資良性循環(huán)，落實房地產長效機制。

那么未來保障性租賃住房是否會獲得更多政策的傾斜？

中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部于2月16日發(fā)布了《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》，鼓勵銀行保險機構在依法合規(guī)、風險可控的前提下，參與基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。

5月27日，證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯合發(fā)布了《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。此后，兩支保障性租賃住房REITs正式報送中國證監(jiān)會及證券交易所，成為全國首批正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

顯然，在“房住不炒”“租購并舉”背景下，租賃住房市場擴容已為大勢所趨，改善租購比例是未來中國住房市場發(fā)展的主旋律之一。

“中金基金正積極參與保障性租賃住房試點項目籌備與申報工作。”劉立宇表示，“作為基金管理人，我們在項目申報階段的一個重點工作是代表投資者開展買方盡職調查。一方面將原始權益人的行業(yè)地位、管理能力，以及目標資產的估值水平、現金流預測等信息充分展示給投資人。另一方面，是針對行業(yè)政策、市場波動、運營管理等方面的風險因素，制定緩釋措施和應對預案，客觀充分予以風險揭示。我們希望通過探索和設計適應保障性租賃住房行業(yè)特征的REITs治理機制和管理模式架構，為保障性租賃住房REITs保駕護航。”