馮毅成“導(dǎo)致信心難以恢復(fù)的關(guān)鍵是價格混亂。”

今年上半年，全國一二線城市的樓市救市政策基本出清，4月份構(gòu)筑了階段性的市場底，6月構(gòu)筑了政策底。

然而救市至今，市場信心的恢復(fù)依舊舉步維艱，其中最重要的一個風(fēng)向標(biāo)不是成交量，而是成交價格。

(資料圖)

如今，新房大力度花式促銷，二手房“割肉”促銷，法拍房價格跳水，整個市場陷入了價格泥潭，嚴(yán)重拖累了新房入市的價格確立。

新房不僅面臨周邊在售競品的價格壓力，還要面對周邊二手房與法拍房的價格沖擊。

在整個市場陷入“以價換量”的泥潭困境時，價格體系（不只是新房）已經(jīng)混亂無序，如此往復(fù)對房地產(chǎn)多個方面（包括主管方、企業(yè)、業(yè)主）基本是弊大于利。

成交量的回暖不一定帶來樓市的回暖，而價格企穩(wěn)才能恢復(fù)市場信心。

而想要價格企穩(wěn)，就必須重振包括新房、二手房、法拍房在內(nèi)的價格體系。

“以價換量”的成績不值得歡喜

上海解封一個月新房成交量激增，但之后開始呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)。不僅如此，上半年全國救市政策基本出盡后，不少城市都是短期內(nèi)成交量上升，但之后開始呈現(xiàn)疲軟，尤其是6-7月份，這種現(xiàn)象普遍突出。

究其原因，一方面是新政短期刺激成交量上升，后繼乏力；另一方面是部分樓盤集中推售或集中簽約，造成短期數(shù)據(jù)激增。總而言之，市場的購買力和購房需求沒有實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長，離總體恢復(fù)到良性循環(huán)還有較大差距。

而各地各類型房產(chǎn)交易（包括新房、二手房等）以降價換來的成交量并不值得市場歡喜。

一個靠降價支撐成交量的市場是不健康的，這樣的市場也不可能獲得持續(xù)發(fā)展。在“買漲不買跌”的市場觀念中，二手房普遍降價成交就是樓市低迷的主要特征之一。

負(fù)面情緒的傳導(dǎo)不僅破壞信心與期望，還會影響行業(yè)運(yùn)行。這種降價成交的情緒不但會助長購房者的觀望情緒，而且也會傷害二手房東的既得利益，經(jīng)濟(jì)損失之后更難有欲望置換新房。二手房的降價成交會嚴(yán)重影響購房者對新房市場的預(yù)期，直接降低新房市場的成交量。

相比之下，新房“以價換量”充滿了各種無奈。

降價不一定說明開發(fā)商多么有誠意，但一定跟資金面緊張有關(guān)。降價部分不一定是開發(fā)商的利潤，也可能是開發(fā)商準(zhǔn)備削減的配置成本。包括但不限于精裝標(biāo)準(zhǔn)、公區(qū)配置，甚至可能會改變交付規(guī)劃和降低后期運(yùn)營質(zhì)量。只有錯買的，沒有錯賣的。房地產(chǎn)公司的營銷價格，是經(jīng)過多個部門嚴(yán)密計(jì)算的結(jié)果，任何購房者不要妄想“撿漏”。

當(dāng)然，對于剛需購房者的基本需求而言，房價越低當(dāng)然越實(shí)惠，本文不對這一需求過多分析。

以二線城市地價3萬的樓盤為例，按照傳統(tǒng)邏輯應(yīng)該賣6萬，財(cái)務(wù)成本起碼要在5.2萬以上才能實(shí)現(xiàn)（短期賬面上）保本。此時如果整體均價按照4萬或者4.5萬銷售，你會覺得買房是“撿漏”嗎？你敢買嗎？

財(cái)務(wù)成本價即品質(zhì)安全線。當(dāng)一個樓盤售價高于等于它的財(cái)務(wù)成本價，是值得考慮購買的，如果低于財(cái)務(wù)成本價，建議謹(jǐn)慎對待。合理利潤是房屋品質(zhì)的保障。一個項(xiàng)目只有保證它有合理的利潤，才可能保證應(yīng)有的品質(zhì)和長期良好的運(yùn)營（物業(yè)管理等）。

降價將嚴(yán)重影響品質(zhì)升級

低迷市場會嚴(yán)重干擾區(qū)域品質(zhì)改善升級的進(jìn)程，甚至有可能發(fā)生永久性破壞。土地是不可再生資源，能夠用于核心區(qū)位品質(zhì)改善的出讓地塊本就不多，具有豪宅基因開發(fā)實(shí)力的房企少之又少。

如果這種項(xiàng)目最后向低密市場混亂的價格體系妥協(xié)，那么這些核心地塊的改善品質(zhì)將大打折扣，最終受損失的還是業(yè)主。明明可以在核心區(qū)位上從建造工藝和配置一步到位，打造出“天花板”品質(zhì)的房屋交付給業(yè)主，結(jié)果迫于售價上的無奈而降低工藝或配置投入，最后在一流的區(qū)位上做出二流的產(chǎn)品，這是對城市資源、時間資源的巨大破壞與浪費(fèi)。而且這種破壞與浪費(fèi)是不可挽回的。

“便宜無好貨”在房地產(chǎn)就是真理。有品質(zhì)需求的購房者，一定要學(xué)會反向思維買房，要學(xué)會分析每個樓盤的成本組成，才可能對品質(zhì)投入有基本判斷。比如說武漢光谷，是武漢經(jīng)濟(jì)最有活力，且常年保持GDP總量第一的區(qū)域，房價水平合理，區(qū)域購買力較強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)完全有能力并且也應(yīng)該實(shí)現(xiàn)一次居住品質(zhì)升級。

然而面對當(dāng)前低迷的市場，三個備案價觸摸光谷價格和品質(zhì)“天花板”的樓盤被混亂的價格體系（包括所有類型的商品房價格）拖累。2萬左右的地價，按必要成本投入與合理利潤計(jì)算，樓盤單價起碼要賣到3萬左右才可能保本，也才有可能交付優(yōu)秀的品質(zhì)。

雖然光谷中心城可售新房并不多，已規(guī)劃可開發(fā)的居住用地并不多，但是從2016年頒布“光谷中心城”規(guī)劃后，區(qū)域投資客較多，他們以單價五六千的成本買房，如今以1.9萬到2.3萬的價格拋售到市場，嚴(yán)重限制了新房銷售的價格。另一方面，過去幾年光谷兌現(xiàn)勢頭迅猛，地王單價依次從1.3萬、1.6萬攀升到2萬，也使得新房市場價格差距較大。

如果是在“慢牛”的行情中，這樣的價格差會被市場較快消化，然而在低密的市場中，同一區(qū)域在售新房價格差距近5000元，使得新房市場無比內(nèi)卷。

至于光谷中心城的二手房、法拍房，其小區(qū)投入成本、交付品質(zhì)與在售高檔項(xiàng)目不可同日而語。這些當(dāng)年單價大幾千元的房子更多是剛需盤，和目前在售的改善小區(qū)的品質(zhì)不在一個水平線上。同一區(qū)域的二手房、法拍房的成交價會嚴(yán)重干擾和拖累新房的成交價格。明明是不同的房屋品質(zhì)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配置、質(zhì)量、物業(yè)等），但在普遍缺乏理性解讀價值的市場下，這些最重要的價值點(diǎn)反而容易被買家忽略，甚至容易被懷揣私心的中介、分銷人員以片面之詞“顛倒黑白”。

回頭來看，如果這三家觸摸3萬單價的樓盤迫于形勢而大規(guī)模降價銷售，將會是一個多輸局面。光谷也將錯失高端人居品質(zhì)升級的機(jī)會。平心而論，以光谷人的收入，值得擁有更好的人居產(chǎn)品。而現(xiàn)實(shí)的尷尬卻是前幾年地價上漲過快，目前新房售價受限，企業(yè)的合理利潤難以保證，產(chǎn)品的品質(zhì)升級滯緩。

那些堅(jiān)持不降價、不減配降質(zhì)的樓盤，是對企業(yè)良心與品質(zhì)升級使命的堅(jiān)守，值得市場尊敬。購房者也要意識到，買房子不同于買股票，短期價格的浮虧或浮盈都是浮云，房屋不具備短期交易的操作空間。買房就是買一個居住環(huán)境，一定要把品質(zhì)放在首位，舍得為品質(zhì)買單。

如何重振市場價格體系？

我們今天所有的樓市政策都是在堅(jiān)持“房住不炒”的綱領(lǐng)和“三穩(wěn)”方針下推行的。“三穩(wěn)”就是要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。而如今同一區(qū)域包括新房、二手房、法拍房在內(nèi)的價格普遍相差較大，顯然是時候重振價格體系了。

比如說是否可以考慮做二手房成交指導(dǎo)價？將同一區(qū)域的二手房、法拍房與新房定價系統(tǒng)統(tǒng)籌兼顧，按照各自房源屬性、房屋價值等多個維度給出一個參考計(jì)算公式，讓三者之間形成一個合理價格定價區(qū)間。

此舉有利于定價更加理性，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。從目前來看，要實(shí)現(xiàn)上述建議的難度較大，但千里之行始于足下。我們今天講的救市，最核心和最根本的是要恢復(fù)市場信心，而信心的關(guān)鍵指標(biāo)就是價格。

如果沒有穩(wěn)定健康的全面（新房、二手房、法拍房等）價格體系，在低密市場中很難恢復(fù)市場信心。無論是企業(yè)暴雷，還是周邊房源繼續(xù)降價都將一次次降低市場熱情與預(yù)期。

另外，伴隨當(dāng)前低迷市場的延續(xù)，所有背負(fù)房貸的家庭將承受巨大的利息損失與貨幣貶值壓力。這些家庭買房，之所以能夠接受5.6%甚至5.8%以上的房貸利率，是因?yàn)檎麄€市場是單邊上漲的行情。

這些家庭可以通過逐年上升的房價來覆蓋他們的持有成本（利息、貨幣貶值）。而目前這條路基本堵死，壓力可想而知。從這個角度看，穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期對于社會具有更高維度、更廣泛的積極意義。誠然，就目前來預(yù)計(jì)，新房市場的成交量很難再重回歷史巔峰水平。

因此，我們要盡快擺脫只看成交量、成交總額的數(shù)據(jù)局限，要盡快回到房價這個實(shí)在的指標(biāo)層面。

如何建立和完善制度，是重振價格體系的關(guān)鍵。合理的房價關(guān)乎到大面穩(wěn)定、市場信心與行業(yè)方向，任重道遠(yuǎn)。