近幾年，在國(guó)家“租購(gòu)并舉”、“租售同權(quán)”的頂層設(shè)計(jì)下，經(jīng)歷了萌芽期、起步期和加速期，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)如今邁入了高質(zhì)量發(fā)展階段。

4月26日，克而瑞租售與百瑞紀(jì)集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)住房租賃輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)白皮書》（以下簡(jiǎn)稱“《白皮書》”）指出，目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化率仍有增長(zhǎng)空間，大量人口向一二線城市快速集中，不斷催生著租賃需求。而在購(gòu)買力、房?jī)r(jià)等多方面因素影響下，一二線重點(diǎn)城市的首次置業(yè)延后。

(資料圖)

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)30個(gè)主要城市的首次剛需置業(yè)年齡均超過(guò)了30歲，集中于30歲-35歲。若以22-23歲本科畢業(yè)計(jì)，一二線新青年需要租房為8-12年。

浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)、中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬在近期的一場(chǎng)論壇上也提及，我國(guó)每年有600多萬(wàn)新增務(wù)工人員進(jìn)入城鎮(zhèn)，今年有1100多萬(wàn)大學(xué)生即將畢業(yè)進(jìn)入社會(huì)，而“這些人群都需要租房”。長(zhǎng)租房市場(chǎng)擁有充分的發(fā)展空間。

2022年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。事實(shí)上，加大保障性租賃住房的供應(yīng)也成為多地“十四五”住房發(fā)展重點(diǎn)。

為支持住房租賃行業(yè)的發(fā)展，監(jiān)管層也給出了一系列支持政策。2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》，擬出臺(tái)“金融17條”，表示將支持規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)發(fā)展。

在政策的明確支持下，租賃企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)也有了更充分的預(yù)期和信心，加快了拓展步伐。據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2023年，租賃企業(yè)拓店速度加快，環(huán)比增長(zhǎng)4.24%，同比增速7.50%。一季度，租賃企業(yè)的管理規(guī)模達(dá)130.07萬(wàn)間，相較于上一季度累計(jì)拓店規(guī)模5.29萬(wàn)間。

其中，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開業(yè)規(guī)模92.40萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)7.58%，環(huán)比增長(zhǎng)0.14%，開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)活躍度明顯提升。

一系列政策指引，也促使更多新玩家開始加入到租賃行業(yè)中。有過(guò)去專注于商品住宅開發(fā)的私募基金也表示，過(guò)去主要是與開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)投資合作，在當(dāng)下的政策導(dǎo)向下，也開始轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的投資，保租房正是其中一個(gè)重要的方向選擇。

在魔方生活服務(wù)CEO柳佳看來(lái)，保租房的大量入市，尤其是社區(qū)式保租房供應(yīng)增加，為以運(yùn)營(yíng)見長(zhǎng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供了更多業(yè)務(wù)發(fā)展空間?？硕鹱馐劭偨?jīng)理王偉也認(rèn)為，國(guó)家正在積極發(fā)展保租房，輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理能力與保租房的建設(shè)，一重一輕的搭配，有著較高的適配性?；诖耍》孔赓U企業(yè)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值得到凸顯。

“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，除了新建之外，“非改居”、存量房源盤活等也是關(guān)鍵的籌集方式。

同時(shí)，從中央到地方，都給出了不同規(guī)模的資金以推動(dòng)保租房的發(fā)展。2022年11月，我國(guó)首個(gè)住房租賃基金在北京正式投立，主要投向房企自持住宅、存量商辦物業(yè)兩類資產(chǎn)，通過(guò)盤活市場(chǎng)存量房產(chǎn)，向個(gè)人租戶提供長(zhǎng)租房服務(wù)。廣東省也明確，每年將安排2億元省級(jí)財(cái)政資金支持發(fā)展保租房。

王偉認(rèn)為，在國(guó)家層面，存量房源以及資金支持都能比較快速到位的背景下，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力成為是否能真正盤活存量，提供有效租賃住房供應(yīng)的通關(guān)法寶。

近年來(lái)土地端的變化也預(yù)示著輕資產(chǎn)模式的新機(jī)遇。以上海為例，據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計(jì)，截至2022年上半年，上海累計(jì)出讓純租賃住宅用地149幅，按照套均面積60平方米的規(guī)劃，500-1000套規(guī)模的中型社區(qū)占比36%，1000-2000套規(guī)模的大型社區(qū)占比30%；而小型社區(qū)和超大型社區(qū)的占比則相對(duì)較低。

而從拿地企業(yè)來(lái)看，純租賃用地仍是以國(guó)企、央企獲取為主，占比達(dá)到88%?！暗捎趪?guó)企在公寓運(yùn)營(yíng)端缺乏經(jīng)或主營(yíng)方向不是公寓運(yùn)營(yíng)，因此尋求具備運(yùn)營(yíng)豐富的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作成為目前市場(chǎng)的主力模式?！薄栋灼凤@示，張江納什國(guó)際社區(qū)即是旭輝瓴寓與張江集團(tuán)合力打造的。

有在一線城市從事租賃行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，許多企業(yè)在拿地時(shí)都有一定比例的自持要求，或者早前區(qū)屬國(guó)資委托底獲取的地塊，未來(lái)都有望成為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司可以拓展的項(xiàng)目。《白皮書》預(yù)計(jì)未來(lái)輕資產(chǎn)模式的滲透率將有明顯提升。