風財訊北京12月13日（閆希）12月13日，2022鳳凰網風財訊超級財經周“烈火見真金華北區論壇：追光向未來——中國地產的新機遇和城市高質量發展峰會”以線上直播的方式舉行。

本場區域論壇邀請國內專家學者、房企重要嘉賓圍繞“城市和小城鎮發展、不動產資管、代建、城市更新、數字化營銷、熱盤解碼”等相關話題各抒己見，以主題分享和對話交流的方式，旨在凝聚政、商、學界精英在內的共識，為行業健康發展提供參考。

(相關資料圖)

作為鳳凰網旗下，鳳凰網房產在本場華北論壇中，聯袂不動產資管領域權威智庫---睿和智庫和新包豪斯設計精英大師協會、包豪斯大學中國區作為智庫支持，論壇后將開展一系列的行業研討。

中央財經大學副教授柴鐸在“面向城市更新行動的土地政策響應體系”的主題分享中先對行業的發展，進行了解讀：在城鎮化進程的推進中，中國至今實現了2億人的城鎮化，這在全世界都是非常罕見的。伴隨城鎮化，房地產行業十年時間，雖然有起落，但總體上保持較快發展，具體體現在三個維度上：

1.從對居民的貢獻來看，中國城鎮居民的人均住房面積從2010年的31㎡增加到2020年的41㎡；

2.從對經濟的貢獻來看，房地產行業開發的可投資規模從7.18萬億增長到14.76萬億；

3.從對財政的貢獻來看，全國土地出讓金的總規模從2.9萬億增長到9.7萬億；

柴鐸認為這是地產行業的貢獻，但隨著城市和區域分化的進一步加劇、疫情沖擊下全球產業鏈調整導致的外需不確定增多、城鎮化和工業化階段發生轉變、人口出生率降低和老齡化加速到來、居民自有住房率和住房杠桿過高等因素，已導致房地產行業內外部條件發生了根本性變化。

比如行業發展的傳統外部紅利（制度改革紅利、經濟紅利、人口紅利）正在收緊，行業傳統發展的內部紅利（規劃調整，囤地升值，融資杠桿）正在枯竭，在這種態勢下，柴鐸認為房地產行業已經走到了臨界點，最新出臺的一系列政策，本質是暫緩企業經營困局，助力保交樓。

這種局面下，柴鐸認為房地產企業必須破局，要思考行業轉型的問題，之前實踐的輕資產模式、代建、鄉村振興、裝配式建筑等，屬于業務選擇層面，是術的層面。如果要更好的生存發展，其實需要思考更本質的問題，就是角色轉換的問題，房地產行業需要告訴國家、告訴社會為什么我們的存在仍然是必要的，而城市更新就是這個答案。

中國的常住人口城鎮化2021年達到64.72%，根據預測，未來5年的城鎮化率將達到70%，柴鐸認為這是新的發展，也是新的挑戰，增加1%的城鎮化率，意味著1500萬人進入城市，將伴隨著一系列復雜的變化，并且中國城鎮化日益逼近穩定化，留給我們調整優化的余地縮小。時代的需求下，催生了中國城市更新的“十大功能”，比如盤活土地，提高用地效率，優化城市空間布局，促進產城融合、職住平衡，開辟新的商機，創新商業模式和盈利模式等歷史使命，從政策上也是將城市更新作為城市發展的新里程。

柴鐸認為時代需求下中國式的城市更新，需要8類主體借助資源要素優勢形成供應鏈，進而依據價值取向形成產業鏈，最終競合博弈形成生態圈，這8大主體依次是政府、公眾/社區/團體、開發/投資主體、要素供應機構、資管+商業運營、規劃、設計和定位研究機構、科研技術支撐、媒體平臺。

聚合起8大主體，共同助力城市更新的發展，柴鐸認為內核是價值鏈+Williamson理論，是多元共治的城市更新“生態圈”價值共創邏輯，調動各類資源在城市更新的各個環節協同配合，形成價值共創、互利的生態圈，最終目的是綜合價值的共創共享。

在這個過程中，柴鐸認為現行土地框架與城市更新需求存在6方面脫節，一是基于爭利而非分利；二是基于壟斷而非分權；三是基于管制而非運營；四是土地用途管理與效益管理脫節；五是垂直命令式分配多而橫向契約式調配少；六是只關注增量獲利而忽視存量獲利。

如何解決土地政策著力點，柴鐸認為可分為三個層次，一是制度環境，即各類主體愿意、能夠參與城市更新的土地政策環境基礎；二是治理結構，即城市更新的組織形式；三是資源配置，即具體的土地供應、利用規定，是城市更新的價值變現、分享與維護環節。

對于中國式的城市更新，柴鐸認為土地是城市更新的最終價值來源，未來土地政策應聚焦動態適應各類用地需求，降低各類成本、保障項目落地并增進項目效益，從資源配置上，實現土地利用管理和配置方式創新。

嘉賓觀點語錄：

1.當前房地產行業發展走到臨界點，要從業務層面轉為角色互換，告訴國家和社會為什么房地產行業的存在仍是必然的，而城市更新就是答案。

2.中國式的城市更新，土地是最終價值來源。

3.現行土地框架與城市更新需求存在6方面脫節，一是基于爭利而非分利；二是基于壟斷而非分權；三是基于管制而非運營；四是土地用途管理與效益管理脫節；五是垂直命令式分配多而橫向契約式調配少；六是只關注增量獲利而忽視存量獲利。

4.房地產行業發展的傳統外部紅利正在收緊，傳統內部紅利正在枯竭。

5.城市更新應該和土地儲備、供應、土地指標平移、建設用地減量進行聯動管理，共同形成城市空間資源供給合力。城市更新規劃主要任務是資產價值的平衡和成本收益的統籌。

6.城市更新表面上是物理空間的變化，實質上是財富的創造和價值的循環。城市更新規劃，雖然具有空間規劃的屬性，但本質上是資產再造。