在近期房企紛紛精簡組織、壓縮管理層級之際，與之緊密關聯的物業行業也悄然拉開組織變革的序幕。

界面新聞獲悉，近日招商積余宣布對華東地區組織架構實施調整，具體包括：將原江蘇公司拆分為南京公司與蘇南公司，上海公司則拆分為新上海公司及杭州公司，并同步撤銷專業公司余味餐飲。

“招商積余這次的組織調整，實質上是一場以‘瘦身提效’為目標的戰略行動。通過拆分原有江蘇和上海公司，公司正在將管理半徑收縮，從過去‘攤大餅’式的區域覆蓋轉向對核心城市的深耕和屬地化運營”，中物智庫高級研究員宋子謙在接受界面新聞采訪時表示。

(資料圖片)

轉向精耕細作

從招商積余的發展軌跡來看，此番調整并非突發之舉。

作為招商局旗下從事物業資產管理與服務的平臺企業，招商積余近年的戰略重心已明顯從規模擴張轉向質量提升，組織架構也隨之持續演進。

2019年，公司完成招商物業與中航物業的整合重組并實現上市，次年即啟動總部職能整合，確立“大物業+大資管”雙主線發展路徑，通過融合增效強化總部管控，努力消解“招商系”與“中航系”之間的歷史壁壘。

2024年6月，招商積余進一步優化組織架構，形成“總部10部門+30個城市與專業公司”的架構，明確將城市公司定位為利潤中心，這也為當前的區域拆分奠定制度基礎。

伴隨著行業整體轉型，招商積余管理層清醒地認識到，依賴單一規模增長的模式已難持續，未來必須借助精細化運營提升單體項目的效益表現。

數據來源:WIND 界面新聞整理制圖

2025年中期財報數據顯示，期內招商積余實現營業收入91.07億元，同比增長16.17%。其中，物業管理業務實現營業收入88.00億元，同比增長16.79%；資產管理業務實現營業收入3.06億元，同比增長5.86%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.74億元，同比增長8.90%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為4.63億元，同比增長11.87%。

就區域而言，華東地區一直是招商積余除廣東大本營外最具戰略意義的市場。

上半年，華東區域在物業管理板塊貢獻收入22.76億元，占總營收的24.99%，同比增速達26.42%，位居各區域第二位。

具體來看，江蘇與上海區域分別實現收入7.23億元和6.66億元，位列公司內部區域排名第三、四位。截至6月底，江蘇區域在管面積3200.35萬平方米，上海區域在管面積2321.72萬平方米。

物管板塊區域營收情況界面新聞摘錄于中報原文

這一系列數據凸顯出華東區域在招商積余整體業務布局中的關鍵地位。

“從行業規律來看，TOP30物業企業的單區域合理管理面積在500萬—1000萬方之間”，宋子謙表示，“招商積余正是結合自身項目分布，重新劃分管理單元，避免‘區域太大、管得不細’的問題。”

通過此次拆分，招商積余在華東地區形成了南京、蘇南、上海、杭州四大支點，覆蓋了長三角城市群的核心城市，這種布局有利于公司更好地把握長三角一體化發展帶來的機遇，實現區域市場的深度挖掘。

而與拆分動作形成鮮明對比的是，招商積余同時撤銷了專業公司余味餐飲，反映出公司對盈利能力的聚焦與業務篩選的堅決態度。

天眼查數據顯示，余味餐飲成立于2024年，位于廣東深圳，是一家以從事餐飲業為主的企業，注冊資本800萬元，主要為招商系內部提供員工餐及食堂管理服務，運營僅一年半便告終止。

物企變革的獨特性

值得關注的是，近期以招商蛇口、金地集團為代表的多家頭部房企都進行了一輪組織架構調整，不約而同選擇架構“瘦身”。與之相比，物業企業的調整看似類似，實質卻存在顯著區別。

例如中國金茂，在今年3月宣布將“總部—區域—城市”三級管控架構，調整為“總部—地區”二級管控架構，取消華北、華東、華南、華中、西南五個區域公司，裁撤重組近20個城市公司為14個城市公司與6個事業部/片區。

招商蛇口也在6月宣布，取消原有的華東、華南、華北、華西、江南五大區域公司，轉為總部直接管理城市公司，形成“集團—城市”二級管控體系。

物業企業也有許多類似動作。如世茂服務在今年初再次合并精簡區域公司，將原來的6個大區壓縮為東南、江浙滬區域、北部區域、中西部4個區域；再如此前綠城服務將原來的47家城市公司大幅精簡至12家區域公司。

然而究其根本，物企的組織架構調整與房企有著本質區別。

“房企的組織調整是‘地產周期的被動反應’，物企的組織調整則是"規模管理的主動選擇”，這種差異主要體現在三個方面：

首先是層級精簡度差異。頭部物企普遍堅持"能3不4"原則，即能三層就不設四層，因為物業管理不同于地產開發，項目與業委會的關系可能隨時被替換，組織過重反而降低了靈活性。相比之下，房企由于項目開發周期長、資金投入大，需要更多的管理層級來控制風險。

其次是區域劃分邏輯不同。物企的區域劃分不是越細越好，而是結合屬地化接近、戰略布局導向、制衡和平衡、高效和適配四個原則。而房企的區域劃分更多是基于市場容量和開發規模考慮。

再者還有業態適配需求的差異。隨著非住宅業態（商寫、產業園、醫院、學校等）日益受到重視，物企需建立專業團隊實現業態聚焦，而房企業務則仍以住宅開發為主，結構相對單一。

“可以說，物企的組織調整確實也延續了瘦身提效"的趨勢，但更強調匹配管理半徑、強化項目端執行”。宋子謙總結道，“一句話概括，房企是減負過冬，物企則是修身練功”。

守盤與精細化并重

從2025年半年報來看，物業行業仍面臨較大的發展壓力。盡管相比地產開發，物業行業具備更強的抗周期能力，但仍難以完全擺脫房地產行業持續調整帶來的間接影響。

中物智庫數據顯示，截至2025上半年，連續披露歷年數據的50家上市物企在管面積總值達到77.12億平方米，同比增長僅3.45%，自2024年后再次滑落至10%以下。

同期，40家披露合約面積的上市物企合約面積總值為61.80億平方米，同比微增0.29%，增速較上一年減少3.59個百分點。且其合約在管比進一步降至1.32倍，行業儲備轉化能力持續減弱。

與此同時，行業分化格局也在進一步加劇，集中度不斷提升。

2025上半年，63家上市物企的營業收入總額為1488.14億元，同比增長4.31%，增速進一步放緩。其中，以碧桂園服務、萬物云、綠城服務等9家代表性頭部物企的營收超50億元，合計達968.35億元，占總體的65.07%，行業營收分化顯著。

頭部企業憑借品牌與規模優勢維持穩定增長，中小物企則面臨更大經營壓力，市場份額持續向龍頭集中，這一趨勢預計未來幾年仍將延續。

宋子謙在采訪中強調：行業未來趨勢可概括為兩個關鍵詞：守盤、精細化。過去十年，物企依靠規模擴張崛起；未來十年，則需憑借組織能力取勝。

物業不是一錘子買賣，合同關系可能因服務不滿意而被替代。能否守住盤子，決定了規模是否穩固，這就要求企業把組織末梢做活，把項目作為最小作戰單元。

對于物業企業來說，項目獲取和退出是高風險環節，運營則是中低風險。未來比拼的不是誰項目多，而是誰能把運營做得更細，服務做到業主滿意、成本做到合理、體系做到高效。

從行業發展走向看，物企正從規模競爭轉向質量與效率的競爭。這一轉型要求企業重新思考組織架構設計，從擴張型組織轉向精益化運營組織，招商積余此次調整正是這一趨勢的具體體現。